手里有30万，是提前还房贷还是理财呢？两者竟相差几十万！
前阵子，六大行下调存款利率的新闻登上热搜，在这种大背景下，不少人想到了提前还清房贷。
深蓝君也收到了不少粉丝的留言：现在手里有30万，要提前还房贷好，还是做理财呢？哪个比较好划算？
我们用一份案例进行测算，不算不知道，一算吓一跳，两者竟相差了几十万的收益！到底是怎么一回事，一起往下看看。
一、提前还房贷，能“赚”多少钱？
因为每个人贷款金额、利率，还款模式等不一样，这里引用一个案例来计算：
2021 年 9 月，小李按 5.6% 利率贷款 100 万买房，月供 6000 元左右（等额本息，每月还款金额一样），30 年一共要还 206 万。
现在手里有 30 万，如果提前还贷的话，能省多少利息呢？
在提前还贷时，小李有 2 种方案可选，区别如下：
方案一：还款年限不变，减少月供金额。提前还贷后，每个月只需还 4000 元左右，但依然要还 30 年。
方案二：月供基本不变，缩短还款年限。提前还贷后，每个月依然要还 6000 元左右，但只需要还 15 年了。
用房贷计算器分别算一下：选择方案一，能省 30.7 万的利息；选择方案二，能省 68.9 万的利息。
两者相差 38 万，那是不是可以毫不犹豫地选择方案二呢？
其实不是的，要测算一笔投资收益，单纯去比对金额大小是不严谨的，就像投资 1 年后获得 10 万收益，和投资 10 年后，获得 20 万收益，直接比大小，是不是感觉不对劲呢？
所以，我们就要用到 IRR 指标，它可以计算这两种方案，年化复利收益率是多少，给我们更客观的参考。
那怎么计算 IRR 呢？我们可以这样理解：提前还款后，每年少还的房贷，就是这笔“投资”的收益。据此梳理出每年的现金流，用表格计算出 IRR。
同时，为了了解还了多年房贷后，再提前还贷收益是否有区别，我们分别计算了小李在已还款 1/15/20 年后，提前还贷的收益率，如下。
直接说结论：
两种还贷方式，IRR 都接近房贷利率：以还贷 1 年后再提前还款为例，减少月供金额的 IRR 是 5.51%，而缩短还贷期限虽然多省了 38 万利息，但 IRR 是 5.62%，相差并不大。
还贷多年后，提前还款 IRR 也不低：还了 20 年贷后再提前还款，仍有 5.21%~5.38% 的收益率，所以即使还得晚，也是能“赚”到的。
考虑到也有很多朋友是前期还得多，后期还得少的等额已支付保费模式，于是我们将小李的贷款金额和利率，换成这个模式后再算了一遍，发现同样适用上述结论。
以上是小李选择提前还房贷时，能获得的收益。但如果同样的 30 万，他选择去买增额终身寿，会有更高的收益吗？
二、买增额终身寿，有多少收益？
这两年投资理财环境不景气，增额终身寿却渐渐火出了圈，网上甚至出现很多人说“买增额终身寿，收益比提前还房贷更高”，事实真是这样吗？
我们选择目前收益率较高的弘康人寿金玉满堂，以 30 岁男性为被保人，按照和小李提前还贷一样的时间，一次性投入相同金额，测算相同时间周期下的收益，对比结果如下。
可以看到，从 IRR 角度，不管什么时候、什么方式，小李提前还贷的收益率，都比买增额终身寿更高。
可从金额来看，增额终身寿的增值部分，确实会比提前还贷时，选择减少月供金额模式省下的利息多一些，这也是为什么网上有人说买增额终身寿收益更高的原因。而这其实并不严谨。
总的来说，对大多数商业贷款利率较高的朋友，如果想要高收益，选择提前还房贷是比买增额终身寿更“赚”的。
不过在实际生活中，这并不是二选一的关系，也有一些朋友拿闲钱的一部分还房贷，一部分买增额终身寿，毕竟后者也有一些不可替代的优势。
比如，它的利率固定而且持续终身，好的产品可以按接近 3.5% 的利率，复利增值一辈子，不受其他因素的影响，长期来看是比较不错的选择。
三、写在最后
不管是提前还房贷，还是买增额终身寿，本质上我们都是为了追求更好的生活，两者不冲突。
全面了解，认真思考，做出最适合自己情况的决策，然后坚定地执行，或许这才是每个人通用的最优解。
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